Nesta quarta-feira (8), a Comissão de Orçamento, Controle e Fiscalização da Câmara Municipal de Natal irá promover uma audiência pública para debater pontos importantes da revisão do Plano Diretor de Natal (PDN), como: Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), Transferência do Potencial Construtivo (TPC) e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo, instrumentos essenciais de ordenamento urbano. Segundo o vereador Raniere Barbosa (Avante), presidente desta Comissão, o objetivo é esclarecer as dúvidas que permeiam o tema e sinalizar caminhos, de fato, evolutivos para as problemáticas apontadas, quando se relacionam a esses assuntos.
A audiência contará com representante da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN), o professor Alexsandro Ferreira, que apresentará uma proposta para a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e Transferência do Potencial Construtivo (TPC), defendida pelo Ministério Público do Rio Grande do Norte (MPRN). Representantes do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do RN (CAU/RN) e do segmento empresarial também estarão presentes para debater ideias e pontuar contrapartidas vislumbradas para obter equilíbrios, de acordo com os objetivos defendidos por cada setor.
Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)
Por definição, a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é uma concessão emitida pelo poder público para que o proprietário do imóvel construa acima do coeficiente básico estabelecido pelo Plano Diretor, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. Atualmente, no Plano Diretor vigente, Lei complementar 082/2007, a alíquota de referência para cálculo dessa outorga é pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).
De acordo com a coordenação, isso traz uma falha no quesito conceitual e social, pois essa fórmula tem o CUB como referência, nivela todos os terrenos, situações sociais, entre outras, a um único valor e não leva em consideração as situações sociais e contexto onde a obra pretende se instalar. Isso porque, dentro de um município, o CUB não varia.
E, comparando as propostas existentes para o cálculo da outorga, percebe-se que em algumas situações há significativa diferença de valor a ser cobrado, a qual reflete exatamente as disparidades sociais e econômicas que existem no tecido urbano. Considerando a realidade do mercado na cidade, foi verificado que se forem cobrados valores superiores aos propostos, o instrumento de outorga se tornará inviável. Diante disso, a equipe da Prefeitura entendeu que a referência do CUB poderá trazer o aumento da disparidade de qualidade de ambiências reconhecidas hoje entre as áreas mais valorizadas e as desvalorizadas.
Transferência de Potencial Construtivo (TPC)
No que se refere à Transferência de Potencial Construtivo (TPC), que é um instrumento instituído pelo Estatuto da Cidade, tem por objetivo transferir os potenciais construtivos do lote, que, por força de lei, é afetado pela restrição imposta pelo Poder público. Esse potencial construtivo poderá ser transferido de um lote com restrições urbanísticas para outro lote com capacidade de infraestrutura adensável. A transferência é concedida pelo Poder Público, por meio da outorga onerosa.
Se comparadas as fórmulas para aplicação da Outorga defendida pela Semurb e pelo Concidade, na minuta de revisão PDN, pode-se observar que: a proposta da Semurb é sistemática e considera a localização do imóvel para estabelecer as condições de transferência, minimizando o subjetivismo porque aplica o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) como base de cálculo, ratificando o caráter transversal do instrumento.
Já a proposta do Concidade é parcialmente sistemática. O zoneamento urbano é seguido, com possibilidade de acréscimo ao CA adicional em função da proximidade dos eixos estruturantes. No entanto, sem considerar os impactos no sistema viário e reintroduzindo o subjetivismo à análise, o que entende-se como um problema que pode trazer distorções na aplicação do instrumento, comprometendo a infraestrutura instalada. A aplicação do CUB é prática e direta, mas distorce o mercado, por nivelar, por baixo, o valor de aquisição do solo.
IPTU progressivo
Na capital potiguar, um exemplo de instrumento existente nos planos diretores desde 1994, mas não utilizado, é o IPTU progressivo, idealizado para evitar a especulação imobiliária com a cobrança de IPTU cada vez maior em terrenos sem utilização. O instrumento está relacionado com uma das propostas mais defendidas pelo setor imobiliário, de alterar o zoneamento das cidades para eixos estruturantes, com a intenção de levar mais pessoas às zonas que possuem infraestrutura, como as avenidas principais.
A próxima audiência da Comissão Especial ocorrerá na sexta-feira (10), para discutir as Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS).
