Por mais de uma década, Natal conviveu com um modelo urbanístico que, na avaliação da atual gestão municipal, freou investimentos e comprometeu o aproveitamento de algumas de suas áreas mais estratégicas para o turismo. A aprovação da Lei nº 7.801/24, representa, segundo o secretário municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, Thiago Mesquita, um “resgate ao desenvolvimento econômico” interrompido pelo Plano Diretor de 2007, que teria imposto regras consideradas excessivamente restritivas e pouco técnicas.
Em entrevista ao AGORA RN, Mesquita afirma que a nova legislação não promove uma flexibilização inédita do uso e ocupação do solo, como parte do debate público sugere, mas restabelece parâmetros urbanísticos que historicamente viabilizaram empreendimentos turísticos em áreas como a Via Costeira, Ponta Negra, Rota do Sol, Redinha e os eixos da avenida Engenheiro Roberto Freire. “O que se fez foi retornar às prescrições que vigoraram por décadas e que permitiram a consolidação de equipamentos turísticos que existem até hoje”, diz.
Segundo o secretário, as regras para a Via Costeira, especialmente no trecho da avenida Dinarte Mariz, datam originalmente de legislações municipais entre 1987 e 1994, que criaram as Zonas Especiais de Interesse Turístico (ZETs). Essas normas, posteriormente consolidadas pelo Plano Diretor de 1994, autorizaram o uso turístico e estabeleceram gabaritos e coeficientes que possibilitaram a construção de ao menos oito hotéis ao longo da orla. “Praticamente tudo o que está edificado ali decorre dessas leis”, afirma.
O ponto de inflexão, segundo Mesquita, ocorreu com o Plano Diretor de 2007. “Foi o maior desastre da história urbanística de Natal”, diz. A norma determinou que novas edificações respeitassem o nível da Via Costeira, o que, na prática, obrigava a construção para baixo, inviabilizando economicamente novos projetos. “Isso não foi técnico, foi ideológico. A cidade ficou engessada enquanto capitais vizinhas avançaram”, afirma, ao comparar Natal com João Pessoa, Recife, Fortaleza e Maceió no mesmo período.
A revisão do Plano Diretor, sancionada em março de 2022, teria iniciado a correção desse cenário ao retomar os parâmetros anteriores, como gabaritos de até 15 metros acima da via, taxas de ocupação e coeficientes compatíveis com a infraestrutura atual, considerada muito superior à existente há 30 anos. A Lei nº 7.801/24 surge, nesse contexto, como a regulamentação das Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AEITPs), prevista no próprio Plano Diretor revisado.
A norma define regras específicas para toda a orla urbana, incluindo Ponta Negra, praias centrais e Redinha — esta última, segundo Mesquita, nunca havia sido devidamente regulamentada. Entre os principais pontos estão a autorização expressa para uso misto e residencial multifamiliar nas AEITPs, a definição clara de gabaritos por meio de mapas anexos e a criação de incentivos urbanísticos para projetos que dialoguem com o espaço público, como o chamado “térreo ativo”.
Empreendimentos que destinarem ao menos 50% da fachada do térreo a atividades abertas ao público poderão ampliar o coeficiente de aproveitamento em até 50%, limitado ao índice 5,0, além de não computar a área do térreo no potencial construtivo e dispensar o recuo frontal. A medida tende a impactar especialmente os corredores da Roberto Freire e da Rota do Sol, áreas com forte vocação comercial e turística.
Na Via Costeira, classificada majoritariamente como AEITP-2, a lei condiciona novos licenciamentos à apresentação de projetos de contenção costeira e estabilidade da linha de costa, de responsabilidade do empreendedor. Para Mesquita, a exigência demonstra a tentativa de conciliar desenvolvimento econômico e proteção ambiental. “As áreas de preservação permanente continuam claramente definidas, especialmente do lado do Parque das Dunas. O lado voltado para o mar sempre foi destinado a empreendimentos turísticos”, afirma.
A lei também revoga um conjunto de normas das décadas de 1980 e 1990, concentrando em um único instrumento as diretrizes para as áreas turísticas e paisagísticas. Na avaliação da gestão municipal, isso amplia a segurança jurídica ao alinhar o plano diretor, a regulamentação municipal e uma lei estadual posterior, que teria eliminado contradições com decretos ambientais.
Apesar disso, a nova legislação enfrenta questionamentos do Ministério Público Estadual e Federal, o que, segundo o secretário, volta a gerar insegurança para investidores. “O papel do Ministério Público é legítimo, mas a judicialização permanente pode comprometer um processo que foi amplamente debatido, com mais de 30 atos públicos e milhares de contribuições”, diz. A expectativa da prefeitura é que o Judiciário considere o histórico legislativo e o esforço de equilíbrio entre crescimento urbano, preservação ambiental e desenvolvimento econômico.
Para Mesquita, o impacto da Lei nº 7.801 dependerá, agora, da forma como os projetos serão analisados e aprovados, mas o marco regulatório já representa uma inflexão importante. “Natal voltou a ter regras coerentes com sua vocação turística. A cidade precisa aproveitar melhor seus ativos naturais, sem repetir erros do passado que a deixaram para trás”, afirma.
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