Regime de condomínio fechado, construção por administração, obra a preço de custo ou ainda obra em regime de administração por condomínio. Estes são alguns termos que definem um modelo de negócio imobiliário que vem se destacando no mercado brasileiro neste século 21 e está crescendo no Rio Grande do Norte.
Nesta modalidade, o contratante vira condômino e não compra, mas constrói o seu imóvel com um valor até 30% mais barato, em relação ao sistema de compra convencional, via incorporadora. O valor total do imóvel deve ser pago até a entrega da obra, geralmente, em 48 meses, ou quatro anos. “Em regra, são 12 meses de capitalização e 36 meses de obra”, revela Fernando Loiola, sócio da Remax Audaz.
Não se sabe exatamente quando foi construído o primeiro condomínio no Brasil nesta modalidade, mas depois que algumas construtoras entenderam as vantagens deste negócio, houve uma natural profissionalização. “Antes, um grupo de pessoas constituíam um condomínio, levantava o dinheiro necessário e contratava uma construtora para tocar a obra. Hoje, com a profissionalização do negócio, as próprias construtoras, que prestam o serviço de gestão e execução da obra, propõem o negócio em contrato de adesão e vendem a cota para o comprador até fechar o grupo”, explica Fernando.
“Acaba sendo bom para todo mundo. Para o dono do terreno, que vende o espaço e pode entrar no negócio como cotista (ou condômino), para a construtora, que vai prestar o serviço e ser remunerada pela gestão e execução da obra, e para o condômino ou cotista que entra no grupo, através do contrato de adesão, para comprar um imóvel até 30% mais barato”, completa Hugo Leonardo, sócio da Siga Negócios Imobiliários.
No regime de condomínio fechado, a construtora oferece o produto ao mercado e se alcançar uma adesão superior a 50% já tem condições de tocar o negócio. Para executar e administrar a obra, a construtora recebe uma taxa de remuneração mensal, calculada em cima do valor total do serviço – geralmente, de 15%. Vale destacar que este modelo de construção é regido pela Lei das Incorporações Imobiliárias (4.591/1964).
Mais vantagens do regime de condomínio fechado
Outra vantagem na construção em regime de condomínio fechado é que os condôminos podem saber o custo da obra ao final. As contribuições financeiras relacionadas à obra são depositadas em uma conta bancária do condomínio. “A construção acaba saindo a um preço justo”, destaca Valdomiro Júnior, sócio da Emobi Imobiliária. O condômino também pode fazer a reforma do apartamento simultaneamente à obra. “No regime de condomínio fechado, o comprador tem mais liberdade para personalizar o seu imóvel”, diz Valdomiro.
Antes de assinar o Instrumento Particular de Construção de Obra por Administração, o cálculo é feito pela construtora por meio do custo do metro quadrado, previsões realizadas através de orçamentos, cotações de preço dos materiais de construção e pelas propostas de fornecedores. Tudo só se concretiza quando o grupo de condôminos é formado, com a assinatura dos contratos e à medida que os pagamentos são realizados.
Construtora oferece empreendimentos decorados
Em Natal, a Atlantis Construções, além de atender todos os requisitos necessários para administrar e executar a obra, entrega as áreas comuns do empreendimento equipadas e decoradas por renomados escritórios de arquitetura. “A Atlantis Construções tem como um dos seus diferenciais poder atender os clientes com excelência e minimizar quaisquer riscos para os dois lados (construtora e cliente)”, afirma Daniel Matias, sócio da Atlantis.
A excelência no profissionalismo da maioria das empresas que oferecem o serviço de execução e gestão de obra em regime de condomínio fechado garante uma margem de erro próximo à zero. “As empresas conseguem fazer projeções planilhadas, com muita segurança. Os cálculos são muito precisos”, avalia Fernando Loiola.
